El Gobierno ha considerado que la evolución de la crisis sanitaria requiere la prolongación en el tiempo de las medidas adoptadas en el Real Decreto-ley 8/2020 con el fin de mitigar el impacto económico y social derivado de la extensión del contagio de la enfermedad, manteniendo como prioridad la protección de las familias, autónomos y empresas más directamente afectadas. Para ello, y en lo que afecta a arrendamientos de vivienda, queremos destacar la referente a las moratorias y quitas en arrendamientos con grandes tenedores.
Esta es probablemente la medida jurídicamente más polémica, así como de dudosa constitucionalidad por entrar de lleno en el núcleo esencial del derecho de propiedad sin establecer mecanismos de resarcimiento para los propietarios perjudicados. La medida prevista en el art. 4 del RDL 11/2020 consiste en la imposición a ciertos arrendadores a ofrecer a arrendatarios en situación de vulnerabilidad, algunas alternativas.
¿A qué arrendadores va dirigida esta medida?
La obligación va dirigida a arrendadores que sean empresas o entidades públicas de vivienda y grandes tenedores de vivienda.
A estos efectos se consideran grandes tenedores a las personas físicas o jurídicas que cumplan las siguientes condiciones:
- Que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros).
- O titulares de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados.
¿Qué alternativas debe ofrecer al arrendatario?
El arrendador tiene que ofrecer al inquilino una de las siguientes alternativas:
- Una reducción de la renta del 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 con un máximo de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y durante las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 sin que pueda superarse en ningún caso las cuatro mensualidades. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años a contar desde el momento que se supere la situación del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses en su caso, y siempre dentro del plazo de duración del contrato.
No podrán aplicarse penalizaciones de ningún tipo y las cantidades aplazadas serán devueltas sin intereses.
¿Quién pueden beneficiarse de esta medida?
Los beneficiarios de esta medida son los arrendatarios de vivienda permanente en situación de vulnerabilidad, conforme a los criterios del art. 5 del RDL 11/2020.
¿Cómo solicitar este beneficio?
Para acogerse a alguna de estas medidas el arrendatario en situación de vulnerabilidad deberá solicitarlo al gran tenedor en el plazo perentorio de un mes desde la aprobación del RDL 11/2020, debiendo acreditar su situación de vulnerabilidad mediante la aportación de la documentación justificativa.
Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar dicha documentación justificativa de la situación de vulnerabilidad, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos relacionados con la crisis del COVID-19 que le impida tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de dicha documentación.
Para el caso de que el arrendatario se hubiere beneficiado indebidamente de esta quita o moratoria en el pago de la renta o de ayudas públicas para atender al pago de la misma por no cumplir los requisitos de vulnerabilidad exigidos, será responsable de los daños y perjuicios causados, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a la que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, especialmente cuando dicha conducta haya sido buscada de forma voluntaria y deliberada.
El arrendatario vulnerable tan solo podrá solicitar la medida de la moratoria y no la de la reducción de la renta, sin perjuicio de que el gran tenedor esté facultado a otorgar la que considere más oportuna en cada caso.
El gran tenedor deberá comunicar en el plazo máximo de siete días laborables su decisión entre las alternativas a escoger. Esta obligación legal también será de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda.
¿Y si el arrendador es un particular?
Se prevé en el art. 8 del RDL 11/2020 que el arrendatario en situación de vulnerabilidad pueda solicitar al arrendador que no es gran tenedor la adopción de alguna de las medidas anteriormente expuestas, si bien no es de carácter obligatorio para estos.
El pequeño propietario deberá contestar en el plazo de siete días laborables si acepta la propuesta, pudiendo proponer al efecto aquellas medidas alternativas que considere, o si rechaza cualquier tipo de medida.
Si bien no está obligado el pequeño propietario a otorgar moratorias o quitas de renta, sí que está obligado legalmente a contestar a dicha solicitud.
*Nota: Si bien la norma no prevé los efectos de dicho incumplimiento, ello no quita que dicho silencio pueda entenderse como un consentimiento tácito por los tribunales, con los gravosos efectos que ello tiene para los intereses del arrendador.
Habrá que estar de nuevo a lo que digan los tribunales, pero mejor ser precavido si se es arrendador y cumplir escrupulosamente con esta obligación legal.
¿Y si el arrendador particular no acepta la propuesta?
La norma legal prevé que si la arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento solicitado, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas.
De nuevo debemos poner de manifiesto que la norma hace referencia solamente a los arrendamientos de vivienda habitual quedando excluidos los arrendamientos celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995. En este caso, no parece un error del legislador, pues dicha exclusión puede tener su fundamentación en que, por norma general, estamos ante contratos con rentas que están muy por debajo de mercado, en muchos casos pírricas.
